معامله بر اساس حمایت سه ماهه

100ها نکته آموزشی رایگان در اینستاگرام نیوسئو

مسکن در تهران ارزان، اجاره بها گران شد

بانک مرکزی اعلام کرد متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذر امسال با کاهش ۱.۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه شد و اجاره بها ۱۰.۵ درصد گران شد.

کاهش ۲ درصدی قیمت مسکن

میانگین فروش هر متر مربع آپارتمان ۳۸.۵ میلیون ریال

قیمت‌ مسکن افزایش نیافت

بازار مسکن در کف قیمت

قراردادهای اجاره از" خرید مسکن" عبور کرد

به گزارش پارس به نقل از مشرق، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال 1394 که برگرفته از آمار خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شد.

بر اساس این گزارش در آذرماه 1394 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 12638 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 4.8 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 2.8 درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین در آذرماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل با 0.6 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل با 1.2 درصد کاهش همراه بوده است.

در این ماه از میان مناطق 22 گانه ﺷﻬﺮﺩﺍﺭﻱ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﺑﻴﺸﺘﺮﻳﻦ ﻣﺘﻮﺳﻂ ﻗﻴﻤﺖ ﻳﮏ ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ ﺯﻳﺮﺑﻨﺎﻱ ﻣﺴﮑﻮﻧﻲ معامله شده ﻣﻌﺎﺩﻝ 77.2 میلیون ﺭﻳﺎﻝ ﺑﻪ ﻣﻨﻄﻘﻪ ١ ﻭ ﮐﻤﺘﺮﻳﻦ آن با 20.6 میلیون ﺭﻳﺎﻝ ﺑﻪ ﻣﻨﻄﻘﻪ 18 تعلق داشته است.

بر اساس این گزارش در 9 ﻣﺎﻫﻪ ﻧﺨﺴﺖ ﺳﺎﻝ 1394، ﺗﻌﺪﺍﺩ ﻣﻌﺎﻣﻼﺕ ﺁﭘﺎﺭﺗمان ﻫﺎﻱ ﻣﺴﮑﻮﻧﻲ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ به 108.8 ﻫﺰﺍﺭ واحد ﻣﺴﮑﻮﻧﻲ ﺑﺎﻟﻎ ﮔﺮﺩﻳﺪ ﮐﻪ ﺩﺭ ﻣﻘﺎﻳﺴﻪ ﺑﺎ ﻣﺪﺕ ﻣﺸﺎﺑﻪ ﺳﺎﻝ ﻗﺒﻞ 14.7 ﺩﺭﺻﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﻧﺸﺎﻥ می ﺩﻫﺪ. ﺩﺭ ﺍﻳﻦ ﻣﺪﺕ ﻣﺘﻮﺳﻂ ﻗﻴﻤﺖ ﻳﮏ ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ ﺑﻨﺎﻱ ﻭﺍﺣﺪ ﻣﺴﮑﻮﻧﻲ ﻣﻌﺎمله شده در بنگاه های معاملات ملکی در ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ 38.7 میلیون ریال بوده ﺍﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺩﻭﺭه ﻣﺸﺎﺑﻪ ﺳﺎﻝ ﻗﺒﻞ ﺑﺎ کاهش 1.1 ﺩﺭﺻﺪﻱ ﻣﻮﺍﺟﻪ ﺑﻮﺩه ﺍﺳﺖ.

*تحولات اجاره بهای مسکن

در آذر ماه سال 1394 شاﺧﺺ ﮐﺮﺍﻳﻪ ﻣﺴﮑﻦ ﺍﺟﺎﺭﻱ ﺩﺭ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﻭ ﺩﺭ ﮐﻞ ﻣﻨﺎﻃﻖ ﺷﻬﺮﻱ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﺎه ﻣﺸﺎﺑﻪ ﺳﺎﻝ ﻗﺒﻞ ﺑﻪ ﺗﺮﺗﻴﺐ 10.5 درصد و 11.5 ﺩﺭصد ﺭﺷﺪ ﻧﺸﺎﻥ می ﺩﻫﺪ. ﻣﺎﻫﻴﺖ ﻗﺮﺍﺭﺩﺍﺩﻫﺎﻱ ﺍﺟﺎﺭه ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻪ ﻏﺎﻟﺒا یک ساله ﺗﻨﻈﻴﻢ می ﮔﺮﺩﻧﺪ ﻭ ﻧﻴﺰ ﺍﺛﺮﭘﺬیری ﺷﺎﺧﺺ ﺍﺟﺎﺭه ﺑﻬﺎﻱ ﻣﺴﮑ ﻦ ﺍﺯ ﺳﻴﺎﺳﺖ ﻫﺎﻱ ﮐﻨﺘﺮﻝ ﻭ ﻣﻬﺎﺭ ﺗﻮﺭﻡ، ﺳﺒﺐ ﺭﺷﺪ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺍﺟﺎﺭه ﺑﻬﺎ ﺑﺎ ﺗﺤﻮﻻﺕ ﻧﺮﺥ ﺗﻮﺭﻡ ﺩﺭ ﮐﺸﻮﺭ ﺷﺪه ﺍﺳﺖ. ﺧﺎﻃﺮ ﻧﺸﺎﻥ می ﻧﻤﺎﻳﺪ ﺳﻬﻢ ﻫﺰﻳﻨﻪ ﻣﺴﮑﻦ در ﻣﺤﺎﺳﺒﺎﺕ ﺷﺎﺧﺺ ﮐﻞ ﺑﻬﺎﻱ ﮐﺎﻻﻫﺎ ﻭ ﺧﺪﻣﺎﺕ ﻣﺼﺮﻓﻲ معادل 28.4 درصد می باشد.

فروش مسکن در مناطق پر تقاضا چقدر طول میکشد ؟

نرخ انتظار یا طول دوره زمانی فروش آپارتمان مسکونی در تابستان امسال نسبت به ماه‌های اوج رکود ساختمانی کاهش یافت.

بازار نیوز - دو علامت از حرکت چراغ خاموش معاملات در مناطق پرتقاضای بازار ملک خبر می‌دهد. تحقیقات میدانی در بازار مسکن تهران حاکی است حضور متقاضیان موثر در بازار تابستانی سبب شده، از یکسو «مدت انتظار برای فروش آپارتمان‌های دارای شرایط مناسب» کاهش یابد و از سوی دیگر، شکل بازاریابی واسطه‌ها تغییر کند و به «تحریک مستقیم عرضه از طریق مراجعه به مالکان» تبدیل شود. هم‌اکنون در محله‌های پرفروش و دارای واحدهای مسکونی کم‌متراژ - مورد جست‌وجوی تقاضای مصرفی - طول زمان توقف دسته‌ای از فایل‌ها در صف فروش، تغییر کرده و از حداقل 2 ماه در دوره اوج رکود معاملاتی - سال 94 - به کمتر از 30 روز رسیده است. در این میان، واسطه‌های بازار ملک در فصل اصلی نقل‌وانتقال، به پشتوانه افزایش نسبی سرعت فروش ناشی از مراجعه خریداران، «انجام معامله ظرف یک ماه» را به‌صورت مشروط برای مالکان تضمین می‌کنند. تقویت قدرت خرید مسکن، عامل تحرک نسبی معاملات عنوان می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد سرعت‌ معاملات مسکن - کاهش زمان رسوب فایل در بازار - با 8 مولفه قابل تنظیم است که مهم‌ترین آنها به سطح «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها و در عین حال، انتظارات سمت تقاضا برمی‌گردد. با روند رو به جلو در بازار معاملات، فاز رونق ملکی قابل‌دسترس شده است.

نرخ انتظار یا طول دوره زمانی فروش آپارتمان مسکونی در تابستان امسال نسبت به ماه‌های اوج رکود ساختمانی کاهش یافت. در حال حاضر طول مدت زمان انتظار برای فروش یک واحد مسکونی به قیمت کارشناسی- متعارف به معنای مشابه قیمت آپارتمان‌های فروش رفته - در مناطق مصرفی تهران به کمتر از یک ماه رسیده است. این در حالی است که این مدت زمان دو سال قبل و در اوج رکود مسکن حداقل دو ماه بوده است. این وضعیت علاوه بر اینکه نشان‌دهنده بهبود وضعیت بازار و افزایش تمایل به خرید و فروش در فضای «پیش‌رونق» کنونی است، حاصل جنس جدید تبلیغات مشاوران املاک برای جلب مشتری نیز عنوان می‌شود. اخیرا در برخی مناطق تهران مشاوران املاک با پخش تراکت وعده فروش کمتر از 30 روزه آپارتمان را به مالکان می‌دهند و این موضوع سبب شده کسانی که در فروش و تبدیل به احسن کردن ملک خود تعلل دارند، نسبت به تصمیم‌شان مصمم شوند.

اگرچه عموم مشاوران املاک اعتقاد دارند اعلام یک نرخ مشخص به‌عنوان «نرخ انتظار فروش ملک» امری غیرممکن است و این نرخ کاملا نسبی است، اما در عین حال عموما حاضر هستند برای یک ملک مسکونی با ویژگی‌ها و امکانات متعارف و قابل قبول، زمان انتظار معمول را تخمین بزنند. تحقیقات از مناطق چهار و پنج به‌عنوان دو منطقه مصرفی مهم تهران که هر ماه رتبه اول و دوم بیشترین حجم معاملات ماهانه مسکن را از آن خود می‌کند، حاکی از این است که میانگین مدت انتظار برای فروش ملک مسکونی از لحظه فایل شدن تا زمان یافتن متقاضی قطعی خرید عموما بین 20 روز تا یک ماه است. هر چند برخی از واسطه‌های ملکی معتقدند این مدت زمان در مورد بسیاری از املاک در طول یک ماه اخیر کمتر بوده و اغلب آپارتمان‌های فایل شده با ویژگی‌های عمومی قابل قبول طی 10 تا حداکثر 20 روز به فروش رفته است، اما این وضعیت چندان متعارف نیست و اغلب فایل‌ها بین 20 تا 30 روز در بنگاه‌ها برای بازاریابی معطل است.

اما دوره زمانی فروش ملک در منطقه دو تهران که در زمره پنج منطقه پرمعامله مسکن به شمار می‌رود، قدری متفاوت است. مشاوران املاک فعال در این بخش از بازار مسکن اعلام کرده‌اند که اغلب بین یک تا دو ماه زمان لازم است تا یک فایل به معامله بر اساس حمایت سه ماهه فروش برسد و فایل‌هایی که در مدت زمان کمتر از یک ماه فروخته می‌شوند، اندک است. این تفاوت زمانی با مناطق چهار و پنج ناشی از این است که اولا قیمت مسکن در منطقه دو نسبت به اغلب محله‌های مناطق چهار و پنج قدری بیشتر است و ثانیا جنس تقاضای خرید ملک در این منطقه عموما از نوع سرمایه‌گذاری یا تبدیل به احسن واحد مسکونی است. در نتیجه کسانی که در این منطقه در جست‌وجوی واحد مسکونی هستند، با حوصله بالا و تعجیل کمتر اغلب زمان بیشتری برای یافتن آپارتمان مطلوب خود صرف می‌کنند و بر خلاف خانه‌اولی‌ها، عجله یا ناگزیری خاصی برای خرید ندارند.

8 مؤلفه وجود دارند که هر یک به نوعی بر مدت زمان رسوب فایل‌های ملکی در بنگاه‌های مسکن به‌عنوان پارکینگ بازار ملک موثرند. این 8 مولفه شامل «سطح قیمت پیشنهادی»، «شرایط عمومی ملک شامل امکانات و موقعیت محلی»، «فاز بازار معاملات مسکن (رکود – رونق)، «انتظارات قیمتی»، «قدرت خرید متقاضیان مسکن»، «حجم عرضه نوسازها»، «سن بنا» و «مهارت دلالان ملکی در بازاریابی» است.

اصلی‌ترین شاخص موثر بر این نرخ، سطح قیمت پیشنهادی تعیین شده از سوی مالک است. عموم مشاوران املاک بر این باورند که اگر قیمت ملک «کارشناسی» باشد، زمان انتظار برای فروش آن می‌تواند به زیر دو هفته تنزل کند، کما اینکه در بازار تابستان امسال هم فروش واحدهایی با این ویژگی، ظرف مدت چند روز قطعی شده است. هر چند باور سنتی و البته نه چندان قرین به صحت اغلب دلالان بازار این است که اگر قیمت‌ها روند افزایشی داشته باشند، رکود از بازار مسکن رخت بر می‌بندد، اما تجربه پیش‌رونق در سال گذشته و ماه‌های نخست امسال، تصویر تازه‌ای برای مشاوران املاک ایجاد کرده است. واسطه‌های ملکی که پیش‌تر از کنترل غیرمستقیم قیمت مسکن توسط دولت گلایه‌مند بودند، اکنون نگاه دیگری به مولفه قیمت و تاثیر آن بر وضعیت بازار دارند. آنها می‌گویند خریداران مسکن بعد از یک دوره رکود طولانی مدت، سال گذشته با اطمینان به استمرار ثبات قیمت مسکن وارد بازار شدند و این ورود به افزایش حجم معاملات ماهانه مسکن در دوره پیش‌رونق انجامید. این در حالی است که اکنون با فرارسیدن فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی و گرم‌تر شدن طبیعی بازار، برخی مالکان قیمت‌های پیشنهادی بالاتری از نرخ معاملات ماه‌های قبل معامله بر اساس حمایت سه ماهه را برای املاک خود اعلام کرده‌اند. عمده مالکانی که انتظار افزایش قیمت دارند، سازندگانی هستند که فایل‌های نوساز و اغلب کلید نخورده را به بازار عرضه کرده‌اند. مشاوران املاک بر خلاف رویه همیشگی که نوسان قیمتی را به نفع رونق بازار ارزیابی می‌کردند، این بار اعتقاد دارند تغییر قابل توجه «قیمت پیشنهادی» در جهت افزایش، قطعا آسیب‌زا است و رفتار کنونی سازنده‌ها می‌تواند به ضرر رونق در کل بازار ملک تمام شود.

مشاوران املاک اگرچه بر این عقیده هستند که به تعداد فایل‌های موجود در بازار، ممکن است زمان انتظار متفاوت وجود داشته باشد و اعلام یک عدد یا بازه با قطعیت، امری غیرحرفه‌ای است، اما در عین حال «سن بنا» را به‌عنوان مولفه موثر دیگری بر نرخ انتظار فروش مسکن به رسمیت می‌شناسند. هر چند تاثیر این عامل به پای عامل «قیمت پیشنهادی» نمی‌رسد، اما اگر خریدار بین دو ملک نوساز و چندسال ساخت که هر دو به قیمت کارشناسی متناسب با سن، امکانات و موقعیت مکانی عرضه شده است، شرایط انتخاب داشته و از بودجه کافی نیز برخوردار باشد، قطعا آپارتمان نوساز را انتخاب می‌کند. ماه‌ها است که آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت در صدر تقاضای خریداران قرار دارد و بیشترین سهم از معاملات ماهانه را از آن خود می‌کند. این موضوع نشان‌دهنده ارجحیت نوسازها در برابر واحدهای چند سال ساخت در نگاه متقاضیان خرید است. با توجه به اولویت تملک نوسازها توسط خریداران، طبعا حجم عرضه نوسازها نیز با میزان زمان انتظار فروش ملک در بازار بی‌ارتباط نیست.

یکی دیگر از عوامل موثر بر دوره انتظار فروش ملک، موقعیت مکانی آپارتمان در محله است. طبیعی است که در هر محله برخی از کوچه‌ها و خیابان‌ها به سبب توسعه بیشتر بافت شهری، نوساز بودن، امنیت، برخورداری از فضای سبز و نظایر آن شهرت بیشتری دارند و خریداران به شکل سنتی به تملک آنها رغبت بیشتری دارند. افزون بر این موارد که به موقعیت ملک ارتباط دارند، عامل دیگری مرتبط با وضعیت بازار مسکن، سبب کاهش زمان انتظار فروش ملک شده است. ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن کنونی سبب شده خریداران بازار را برای جست‌وجوی ملک مطلوب خود «مناسب» ارزیابی کنند. مشاوران املاک می‌گویند متقاضیانی که قصد خریدشان در بازار فعلی جدی است، بابت تغییرات ناگهانی قیمت نگرانی ندارند و می‌دانند که قرار نیست با سپری شدن چند روز یا چند هفته از رویت ملک، حباب آنی در قیمت‌ها ایجاد شود. در واقع «انتظار قیمتی خریداران» که چشم‌انداز بدون جهش قیمت مسکن را ترسیم می‌کند و خیال آسوده آنها از ثبات نسبی قیمت مسکن موجب شده ترجیح دهند حتی در صورت یافتن ملک مناسب، جست‌وجوی بیشتری در بازار ملک داشته باشند و تمام گزینه‌های احتمالی متناسب با خواسته و بودجه خود را ارزیابی کنند. این موضوع سبب شده با وجود اینکه اغلب طی دو هفته اول جست‌وجو، ملک مناسب برای بسیاری از متقاضیان خرید از سوی واسطه‌ها پیشنهاد می‌شود، آنها باز هم زمان بیشتری به جست‌وجو اختصاص دهند و در نتیجه از زمان شروع بررسی فایل‌ها تا زمان قطعی شدن معامله خرید، ممکن است تا یک ماه به طول بینجامد.

یکی دیگر از این مولفه‌های هشت‌گانه، فاز بازار است. طبعا زمانی که بازار مسکن به فاز رونق معاملات بازگردد، زمان انتظار جست‌وجو و خرید آپارتمان کوتاه‌تر خواهد شد، چراکه حجم عرضه و تقاضا به نسبت قابل قبول در بازار پررونق وجود خواهد داشت. در حال حاضر که بازار در فاز پیش‌رونق قرار دارد نیز، به دلیل اینکه بازار مسکن تدریجا به سمت رونق حرکت می‌کند، زمان انتظار فروش ملک نیز به تدریج رو به کاهش است.

جنس زمان انتظار فروش ملک در مورد برخی از واحدهای مسکونی در بازار کنونی، با آنچه که در دوره رکود سبب طولانی شدن این زمان می‌شد، متفاوت است. در سال‌های رکود حضور متقاضیان خرید در بازار بسیار کمرنگ بود و در نتیجه دوره انتظار طولانی‌تری برای فروش ملک باید سپری می‌شد. در واقع زمان دست‌کم دو ماهه انتظار در دوره رکود را نمی‌توان به‌عنوان «زمان انتظار» تلقی کرد، بلکه عملا طولانی شدن دوره انتظار به رسوب فایل در بنگاه‌های معاملات املاک می‌انجامید.

این در حالی است که در حال حاضر که بازار در وضعیت پیش‌رونق قرار دارد و حضور خریداران در بازار بیشتر و جدی‌تر شده است، طولانی شدن زمان انتظار برای فروش برخی از املاک مسکونی ناشی از افزایش زمان جست‌وجوی بی‌دغدغه و بدون نگرانی برای یافتن گزینه مطلوب است که این موضوع با انتظار قیمتی متقاضیان و چشم‌انداز بازار مسکن در ارتباط است. نگرانی از آینده قیمت مسکن می‌تواند مدت زمان انتظار فروش آپارتمان را در دوره رونق معاملات کاهش دهد.

«قدرت خرید متقاضیان مسکن» متاثر از بنیه مالی و میزان تسهیلاتی که برای آنها قابل استفاده است نیز، مولفه دیگری است که هر چه تقویت شود، زمان انتظار فروش ملک کاهش خواهد یافت. هشتمین و آخرین مولفه موثر بر نرخ انتظار فروش ملک نیز، مهارت دلالان در بازایابی است. واسطه‌هایی که در پارکینگ معاملات ملک نسبت به بازاریابی برای فروش اقدام می‌کنند، باید بتوانند خود را به روش‌های روز بازاریابی مجهز کنند. استفاده از روش‌های غیرسنتی از سوی دلالان در ماه‌های اخیر مرسوم و متعارف شده و همین موضوع نیز در بهبود نرخ زمان انتظار فروش ملک موثر بوده است.

در حالی که زمان انتظار فروش ملک در بازار فعلی نسبت به دوره رکود کاهش یافته، واسطه‌های ملکی بر این باورند که در مقابل وضعیت خریداران در دوره رکود بهتر بوده است. به گفته این افراد که حلقه واسط میان فروشنده و خریدار بوده و از کیفیت تلاش هر دو طرف بازار برای فروش یا خرید ملک مطلع هستند، مدت زمان مورد نیاز برای پیدا کردن آپارتمان مسکونی مطلوب و مناسب با تقاضای خرید مراجعان به بنگاه‌ها طی یک سال گذشته کمتر از حال حاضر بوده است؛ چراکه در دوره رکود تعداد فایل‌ها بسیار بیشتر و مشخصا آمار فایل‌های مسکونی نوساز در صف انتظار فروش نیز قابل توجه بود.

اما با توجه به سپری شدن حدود یک سال و نیم از فاز پیش‌رونق و معامله بسیاری از واحدهای نوسازی که در سال‌های گذشته تکمیل شده، تحت تاثیر رکود در انتظار فروش باقی مانده بود، اکنون حجم فایل نوساز که اغلب در اولویت خریداران است، قدری محدودتر شده است. این محدودیت سبب شده مالکان نوساز قیمت پیشنهادی را در بهار و تابستان امسال افزایش دهند و در نتیجه خریداران مسکن ناگزیر شده‌اند به خرید آپارتمان‌های چند سال ساخت که اصطلاحا «به قیمت رسیده» روی بیاورند. طبیعی است جست‌وجو میان فایل‌های چند‌ساله، دیرتر به نتیجه می‌رسد و خریداران ترجیح می‌دهند مدت بیشتری جست‌وجو کنند تا فایل‌های مناسب با بیشترین امکانات ممکن و کمترین نیاز به هزینه بازسازی را بیابند. این اتفاق باعث شده سهم نوسازها معامله بر اساس حمایت سه ماهه از کل معاملات 2 تا 3 واحد درصد نسبت به پارسال کاهش پیدا کند.

واسطه‌های ملکی با دریافت سیگنال‌های گرم‌تر شدن بازار مسکن در تابستان امسال نسبت به سال گذشته، به شیوه‌های جدید تبلیغاتی روی آورده‌اند که در کاهش زمان انتظار فروش ملک نیز بی‌تاثیر نیست. آنها با پخش تراکت‌های تبلیغاتی در منازل مسکونی محل فعالیت خود، ادعا می‌کنند که می‌توانند ملک مشتریان خود را در مدت زمان مشخصی بفروشند. این تراکت‌ها حاوی وعده فروش 20 و 30 روزه هستند اما برای تحقق این وعده یک شرط نیز تعیین شده است. شرط واسطه‌ها این است که ملک را به قیمت کارشناسی که خودشان اعلام می‌کنند به فروش برسانند تا در این بازه زمانی قطعا به فروش برسد.

هر چند این روش‌های جدید بازاریابی جذاب است و ممکن است موجب ترغیب فروشندگان بالقوه به فایل کردن ملک‌شان شود، اما برخی اعتقاد دارند صاحبان این قبیل تبلیغات، خودشان ملک را خریداری می‌کنند و سپس با قدری افزایش قیمت و زمان انتظار بیشتر در بازار به فروش می‌رسانند. در نتیجه فروشندگان باید نسبت به قیمت اعلامی واسطه‌های ملکی که به این شکل بازاریابی می‌کنند، تامل و تحقیق بیشتری داشته باشند.

معامله بر اساس حمایت سه ماهه

امروزه، در سراسر جهان، مدیر سازمان‌ها کارمندانشان را به فعالیت‌هایی عجیب ترغیب می‌کنند: پوشیدن یونیفرم‌های دست‌وپاگیر، رفتن به جلسه‌هایی که هیچ فایده‌ای ندارند،‌ یا حتی انجام تمرین‌های آرامش‌بخش. قطعاً هیچ‌کدام از این کارها ربطی به کار سازمانی آن‌ها ندارد. اما کافی است به یکی از این دستورهای چرند رئیس اعتراض کنید تا در محل کار رسوای عالم و آدم شوید، انگ بی‌سوادی به پیشانی‌تان بچسبد، و درنهایت رئیستان درب خروج را نشانتان بدهد. آیا می‌شود این چرندیات را نادیده گرفت؟

• آیا راهی برای مقابله با چرندگویی وجود دارد؟
_{تجربه نشان می‌دهد که نه بی‌اعتنایی روی چرندگویان اثر دارد، نه جنگیدن با آن‌ها}

احتمالاً همۀ ما دور و برمان آدم‌هایی داریم که ید طولایی در چرندگویی دارند و از سیاست بین‌الملل تا پزشکی و فضانوردی و تاریخ و الاهیات برایمان می‌بافند. اما بدبختی واقعی از آنجا شروع می‌شود که آن چرندگو رئیسمان باشد، یعنی در موقعیتی قرار می‌گیریم که باید حرف‌هایش را جدی بگیریم و به توصیه‌هایش عمل کنیم. در چنین اوضاعی لازم است استراتژی دقیقی برای مبارزه با چرندیات بچینیم.

• چطور چرندیات مدیریتی در فضای کسب‌وکار فراگیر شد؟
_{زبان مدیریت تُهی و پوچ شده است و مدیران هر روز کلمات عجیب و غریب تازه‌ای خلق می‌کنند}

برای مدیران، حرف‌زدن خیلی مهم است. آن‌ها با حرف‌هایشان کارمندان را سر شوق می‌آورند، کارها را جلو می‌برند، نگرانی‌هایشان را منتقل می‌کنند یا قدرتشان را نشان می‌دهند. اما باوجود همۀ این‌ها معلوم نیست چرا باید از واژه‌هایی عجیب‌وغریب استفاده کنند که خیلی از وقت‌ها پوچ و خسته‌کننده‌اند. شاید این زبانِ مدیریتی مشخصۀ متمایزکنندۀ آن‌ها باشد، اما بی‌شک برای خودشان هم ضررهایی دارد. آندره اسپایسر در کتاب جدید خود تاریخی از مدهای پوچ مدیریتی را شرح داده است.

• احمق باش تا کامروا شوی
_{چگونه سازمان‌ها حماقت جمعی را پاس می‌دارند و کارکنان با تعطیل کردنِ مغزشان تشویق می‌شوند}

اکثر نظریه‌های مدیریتی میزانِ دانشِ انباشته را مهم‌ترین داراییِ شرکت‌ها می‌دانند. اما یافته‌های پژوهشی جدید نشان می‌دهد که مهم‌ترین عاملِ پیش‌بُردِ کارها در بزرگ‌ترین شرکت‌های جهان چیز دیگری است: حماقتِ جمعی. در این روند افرادِ باهوش به سرعت در می‌یابند که هوشمندانه‌ترین کارْ احمق بودن است. آنهایی هم که مدام با پیشنهادهای نوآورانه به استفاده از هوششان اصرار بورزند کنار گذاشته می‌شوند. خساراتِ چنین سیستمی چه خواهد بود؟

7 نکته سئو فنی برای افزایش رنک سایت

100ها نکته آموزشی رایگان در اینستاگرام نیوسئو

سئو فنی در کل پروسه سئو سایت، بسیار با اهمیت است. اگر با سئوی فنی خود مشکلی دارید، احتمال آن وجود دارد که تلاش ها و تکنیک های شما برای سئو، نتایج خوبی به دنبال نداشته باشد.

در سئو فنی، محتوای باکیفیت و داشتن لینک های مرتبط و با چگالی بالا اهمیت پیدا می کند. وقتی از استراتژیست کیفیت جستجوی گوگل Andrey Lipattsev، سه تا از مهم ترین فاکتورهای رنک دهی را سوال کردیم، او گفت:

• محتوا
• لینک
• الگوریتم RankBrain

دنیای سئو با این افشاگری آشفته شد و از آن زمان، تاکید و تمرکز بیشتری بر روی این سه سیگنال می شود.

هرچند، یک فاکتور مهم دیگر نیز، سئوی فنی است. اگر به خوبی سایت خود را سئو فنی نکنید، حتی این سه فاکتور مهم هم شاید نتوانند به شما کمک شایانی بکنند و شرایط شما را تغییر دهند.

برای مثال، اگر سئو فنی ضعیفی داشته باشید، وب سایت شما احتمالا غیر قابل بررسی، غیر قابل ایندکس و غیرقابل دسترس خواهد بود. در نتیجه، صرف نظر از اینکه چقدر محتوای شما عالی و خوب است، موتورهای جستجو نمی توانند به آن دسترسی داشته یا آن را ایندکس کنند. با توجه به این مسئله، نه تنها مسلم می شود که سئو فنی لازم و ضروری است، بلکه می توانیم متوجه شویم سئو فنی مهم تر از تمامی فاکتورهای رنک دهی دیگر است.

هفت نکته ای که در ادامه به آنها اشاره می کنیم، به شما دیدگاه بهتری در رابطه با سئو فنی می دهند و به گرفتن رنک و رتبه بهتر کمک می کنند.

بسیاری از کسب و کارها هنوز پروتکل HTTPS را برای وب سایت های خود فعال نکرده اند. بسیاری از افرادی که موافق فعال کردن HTTPS هستند، می گویند با این کار تبدیل های کسب و کار افزایش پیدا می کند. چرا که نوار سبز رنک و علامت قفل باعث می شود کاربران به وب سایت و انجام تراکنش اعنماد داشته باشند. با اینکه این مسئله دلیل خوبی برای معامله بر اساس حمایت سه ماهه فعال کردن پروتکل HTTPS است، اما سئو هم یک دلیل بسیار مهم دیگر برای انجام این کار می باشد.

فعال کردن پروتکل HTTPS یکی از چند تکنیک سئو فنی است که تنها چند دقیقه از شما زمان می گیرد اما تاثیر فوق العاده ای بر روی رنک و رتبه سایت شما می گذارد. گوگل نیز بیان کرده است که پروتکل HTTPS را در سیگنال های رنک دهی اعمال می کند. البته زمانی که گوگل این مسئله را مطرح کرد، گفت تاثیر پروتکل HTTPS آنقدرها زیاد نیست، هرچند کاربران متوجه شده اند که در طی زمان، گوگل به وب سایت هایی که پروتکل HTTPS دارند امتیازات ویژه ای می دهد.

در مطالعه ای که بر روی عملکرد رتبه جستجو پس از فعال سازی HTTPS بر روی سایت انجام شد، کمپانی SEO Hacker گفت افزایش 480 درصدی برای رنک یک عبارت کلیدی و در دوره زمانی یکسان، در مقایسه با نزدیک ترین رقیب خود داشته است.

1. توجه ویژه ای به هاست وب خود داشته باشید

طی سالها، بر سر موضوع هاست های وب و تاثیر هاست بر روی سئو بحث و گفتگو بوده است. اما واقعیت این است که هاست وب شما تاثیر واقعی بر روی رنک و رتبه سایت شما می گذارد.

هاست وب، از چند لحاظ بر روی رنک و رتبه سایت شما تاثیر می گذارد. مثلا سرعت وب سایت، که یکی دیگر از فاکتورهای رنک دهی است تحت تاثیر خصوصیات و ویژگی های سرور است که با هاست وب شما مشخص می شود.

Down شدن سرور نیز بر روی رنک و رتبه وب سایت شما تاثیر می گذارد. با اینکه Down شدن یک روزه و غیرعادی تاثیر زیادی نمی گذارد، Down شدن های متناوبی که به خاطر هاست ضعیف رخ می دهند تاثیر خواهند گذاشت. زمانی که به افراد توصیه هایی برای سئو سایت می کنم، همیشه می گویم باید از هاست های بد اجتناب کنند.

مطالعات نشان داده اند که کاربران اینترنت بیشتر از اینکه از دسکتاپ استفاده کنند، از موبایل های خود استفاده می کنند. همچنین گوگل گفته است اکثر جستجوهایی که در پلتفرم های آنها صورت می گیرد، توسط کاربران موبایلی است. در نتیجه، پس از انجام آزمایشاتی به مدت 18 ماه، گوگل اعلام کرد می خواهد برای کاربران وب، الگوریتم mobile-first index را ارائه دهد.

این الگوریتم از زوایای زیر می تواند برای شما مشکل ساز شود:

• اگر وب سایت شما برای خوانندگان موبایلی بهینه نشده باشد، رنک و رتبه سایت شما کاهش پیدا می کند
• اگر ورژن موبایلی سایت شما نسبت به ورژن دسکتاپ آن، ضعیف تر بهینه شده باشد، رنک و رتبه شما کاهش پیدا خواهد کرد.

جهت کسب آمادگی برای این تغییر، بهترین کار این است که وب سایت ریسپانسیوی داشته باشید که برای تمامی دستگاه ها مناسب باشد.

همچنین می توانید ورژن جداگانه ای از سایت خود را برای کاربران موبایلی طراحی کنید. هر کار می کنید، از کاربران موبایلی خود غافل نشوید.

1. از ایندکس شدن محتوای خود اطمینان حاصل کنید

موتورهای جستجو تنها به محتوایی رنک می دهند که می توانند آن را ایندکس کنند. اگر محتوای شما ایندکس نشود، یا اگر به درستی ایندکس نشود، رنک هم نمیگیرد.

یکی دیگر از کارهایی که می توانید برای سئوی فنی انجام دهید، این است که اطمینان حاصل کنید محتوای شما ایندکس شده است. برای انجام این کار، به گوگل (یا هر موتور جستجویی که می خواهید) بروید و عبارت “site:yourdomain.com” (البته قطعا بدون کوتیشین!) را جستجو کنید.

اگر سایت شما ایندکس شده باشد، باید تعدادی صفحه به تناسب صفحات سایتتان در نتایج جستجو نمایش داده شود. اما اگر صفحات کمتری نمایش داده شود و یا هیچ صفحه ای نمایش داده نشود، باید چک کنید و اطمینان حاصل کنید که موتورهای جستجو را از بررسی و ایندکس سایت خود منع نمی کنید. همچنین باید نگاهی به نقشه سایت خود بیندازید و از عملکرد درست آن اطمینان حاصل کنید.

موتورهای جستجو مدام در حال پیشرفت هستند و می توانند اکثر لینک های شما را پیدا کنند، اما بدون داشتن نقشه سایت، اغلب حجم بسیاری از محتوای شما از دید آنها دور می ماند. هرچند، نداشتن نقشه سایت خیلی بهتر از داشتن نقشه سایت منقضی است.

اگر نقشه سایت ندارید، یکی بسازید و آن را در موتورهای جستجو ثبت کنید. همچنین می توانید جایی که قابل دیدن و بررسی است، آن را لینک کنید. اگر نقشه سایت دارید، آن را به صورت مداوم به روز کنید.

بهتر است لینک های سایت خود را بازرسی کنید. چه به سایت های خارجی لینک دهید و چه به صفحات داخلی خود لینک داخلی دهید، حتما باید:

• به صورت مداوم لینک های مرده یا لینک های شکسته سایت های دیگر را بررسی یا حذف کنید.
• اطمینان حاصل کنید که لینک های داخلی به صفحات دیگر سایت شما درست کار می کنند.
• وقتی صفحه ای را در سایت خود ریدایرکت می کنید، باید از صحیح بودن آن اطمینان داشته باشید. برای ریدایرکت های دائمی، از ریدایرکت 301 استفاده کنید و برای ریدایرکت های موقت از ریدایرکت 302 استفاده کنید
• بازرسی هایی انجام دهید و صفحاتی که رها شده اند را پیدا کنید؛ به عبارت دیگر، باید به دنبال صفحاتی باشید که در هیچ صفحه دیگری در سایت شما به آنها لینک داده نشده است (و به همین دلیل هم پیدا کردن و بررسی آنها برای موتورهای جستجو سخت است). سعی کنید به آنها لینک دهید.

1. کنسول جستجوی گوگل (یا همان گوگل وبمستر تولز) را برای سایت خود فعال کنید

احتمالا یکی از کارهای مناسب برای سئو فنی، فعال کردن کنسول جستجوی گوگل است. کنسول جستجو داشبردی است که توسط گوگل ارائه شده است و به شما اجازه می دهد بر روی سلامت وب سایت خود نظارت کنید. این داشبرد دائما مشکلات فنی که وب سایت شما با آنها رو به رو است و می تواند تاثیر منفی بر روی رنک و رتبه شما داشته باشد را یادآوری می کند. این مشکلات فنی شامل مشکلات بررسی وب سایت، صفحات ایندکس شده که خطای 404 دارند، نظر گوگل در رابطه با امنیت وب سایت شما، خطاهای کاربری موبایلی سایت شما و غیره است. جهت کسب اطلاعات بیشتر ویدئو تاثیر بررسی و تحلیل وبمستر تولز در سئو را مشاهده نمایید.

اگر می خواهید تنها به یک توصیه این مقاله عمل کنید، بهتر است این باشد: کنسول جستجوی گوگل را نصب کنید و به صورت مداوم به آن سر بزنید و به توصیه های آن عمل کنید. به این ترتیب تا حدودی خیالتان می تواند از بابت سئو تکنیکی سایتتان راحت باشد.

موضع‌گیری رهبر انقلاب درباره نقشه یهودی‌سازی فلسطین/ خواب آشفته‌ای دیده‌اند؛ نه آن اتّفاق می‌افتد نه معامله‌ قرن

رهبر انقلاب به نقشه‌ شوم آمریکا و رژیم صهیونیستی تحت عنوان «معامله‌ی قرن» اشاره کرده و فرمودند این اتفاق رخ نخواهد داد.

دیده بان ایران- حضرت آیت‌الله خامنه‌ای روز گذشته (1397/4/31) طی دیداری، به نقشه‌ی شوم آمریکا و رژیم صهیونیستی تحت عنوان «معامله‌ی قرن» برای فلسطین و قدس شریف اشاره کردند و فرمودند: «یهودی‌سازی فلسطین خواب آشفته‌ای است که دیده‌اند. نه آن اتّفاق می‌افتد نه معامله‌ی قرن.»

پارلمان رژیم صهیونیستی چند روز پیش، قانونی را تصویب کرد که بر اساس آن، حق تعیین سرنوشت از مسلمانان و مسیحیان فلسطینی ساکن سرزمین‌های اشغالی سلب و این حق را تنها در اختیار یهودیان قرار خواهد داد. این قانون در حالی تصویب شد که علی‌رغم محکومیت‌های بین‌المللی، رژیم متجاوز اسرائیل برای توسعه‌ی شهرک‌سازی‌های خود، روزانه مناطقی از خاک فلسطین را به‌منظور یهودی‌سازی فلسطین و قدس شریف مصادره می‌کند.

هم‌زمان با این طرح، آمریکا طرح غیررسمی خود را برای آغاز فرایند «عادی‌سازی روابط اشغالگران و فلسطینیان» تحت عنوان «معامله‌ی قرن» پیش می‌برد که هدف از آن تحکیم طرح یهودی‌سازی سرزمین‌های فلسطین است.

منبع: پایگاه اطلاع‌رسانی دفتر حفظ و نشر آثار حضرت آیت‌الله‌ سیدعلی خامنه‌ای